房产的金融学：类固收与看涨期权，走向链上的资产生成

“居者有其屋”是东亚文化中根深蒂固的信仰，是家庭安稳与财富传承的基石。从《穷爸爸富爸爸》到《蜗居》、《东京女子图鉴》等影视作品对买房执念的刻画，拥有一套属于自己的房子，似乎是奋斗的终极目标。

然而，2020年成为一道分水岭。随着一线城市房价步入下行通道，持续了二十年的“永涨不跌”神话被打破。当首付可能被跌幅吞噬，当中产阶级经历一场深刻而强制的“财商教育”，我们被迫重新审视房产这一最重要的大类资产。当情感与文化的光环褪去，我们应该如何用纯粹的金融学视角，了解它的真正价值？答案可以被拆解为两个核心部分：一个提供安全垫的“类固收产品”，和一个充满想象空间的“看涨期权”。而这一切的未来，似乎又正指向一种更高效、更透明的实现形式——RWA。

Ⅰ 房产价值的再定义——“类固收”的安全垫

从金融学的角度看，任何资产的价值都源于其未来所能产生的现金流。对于房产而言，其最基础的价值，就是剔除投机成分后，作为居住空间所能带来的租金收入。因此，房产本质上是一个“类固收产品”，而衡量其价值的核心指标是”租售比“（或”租金回报率“），即月租金/房屋总价（或年租金/房屋总价）。

低租售比的现实：当租客比房东更幸福

中国一线城市的核心地段的租金回报率低至1.5%左右，这意味着靠房产投资者靠租金回本需要近70年，远低于国际的4%-5%的健康水平。当一个资产的“股息率”（租金回报）远低于其机会成本时，持有它的唯一理由便只剩下对未来价格上涨的预期。一旦这个预期逆转，房产的估值逻辑便会从“投资品”向“消费品”回归，其内在价值必须由租金水平来锚定。

如何寻找价值洼地：租售比驱动的投资决策

当投资回归常识，租售比便成为一把寻找价值的标尺。投资人“趋势动物 NickNie”选择去投资乌鲁木齐的房产，其背后的动机异常清晰——在全国范围内寻找租金回报率能达到3%-4%的价值区域，将其纯粹地视为一个优质的“类固收”产品来持有。

相比之下，香港提供了一个更为成熟的范本。香港的租金回报率在3.5%左右。对于投资者而言，这意味着一个极其重要的分水岭的到来——“你的租金能够覆盖按揭月供”。在支付首付后，资产便能实现自我造血，不再需要持续的现金投入。叠加30%首付的杠杆效应，一套香港房产的年化投资回报率可以轻松达到7%左右，这在全球范围内都是一个极具吸引力的固收产品。

“类固收”的隐形成本：物业费与资产折旧

然而，稳定的租金并非净收益。持有成本，尤其是物业管理费，也是决定资产长期价值的关键。而中国内地房产的一大隐患即是普遍偏低的物业费。

在房子折旧期的前期你感受不强烈，但房子越住越旧，电梯要修，外墙要补，你发现当初收的钱远远不够。这种短视的管理模式，长期来看可能导致小区品质断崖式下滑，最终沦为无人愿意接盘的垂直贫民窟。

相比之下，纽约、伦敦等成熟市场的物业费和房产税可能高达房价的2%左右，虽然侵蚀了部分租金收益，却也保证了建筑的百年寿命和资产的长期保值。这笔看似高昂的费用，实则是维持“类固收”产品稳定性的必要成本。

Ⅱ 超越稳定收益——“看涨期权”的想象空间

如果说类固收属性是房产价值的基石，那么看涨期权属性则是其价值的放大器，是中国过去二十年房价飞涨的核心秘密。这个期权，赌的是国家的宏观未来。

中国房产“看涨期权”的价值重估

所谓看涨期权，即房价中超越租金回报的那一部分溢价，它包含了对未来的三大核心预期：

• 人口红利： 持续的城市化进程，为大城市带来源源不断的年轻人口和购房需求。

• 经济增长： 居民可支配收入不断提升，支撑更高的房价。

• 正向预期： “总有人来接盘”的社会共识，让人们敢于掏空“六个钱包”加杠杆上车。

在过去二十年，这三大因素持续兑现，期权价值不断膨胀，带来了巨大的财富效应。然而时至今日，人口结构逆转、城市化进程放缓、经济增速换挡，三大核心支撑因素同时发生了变化。当每出一个政策换取的不是价格上升，而是挂牌量上升时，意味着这个隐藏的看涨期权正在被市场无情地重新定价。

全球的新期权

当本土的期权价值缩水，敏锐的投资者开始将目光投向全球，寻找下一个具备高增长潜力的市场——中东。

• 极高的安全垫（类固收）： 沙特首都利雅得核心区域的租金回报率高达惊人的10%。由于国家富裕，人均可支配收入高，租金水平有坚实支撑。

• 巨大的想象空间（看涨期权）：

• 社会： 新王储上任后推行改革开放，女性被允许工作。女性开始有自己的独立的经济来源之后，大家庭会向小家庭转变。

• 人口： 人口极其年轻，户均小孩数量多，说得不好听一点，未来的“接盘侠”源源不断。

• 价格： 利雅得房价约1.5万人民币/平米，而对标的迪拜约为5万人民币/平米，存在数倍的追赶空间。

Ⅲ 未来展望——走向链上的资产生成

尽管上述分析框架和交易技巧能够极大地提升投资效率，但传统房地产的痛点依然存在：高昂的投资门槛、极差的资产流动性、以及信息的不透明。

一套房产动辄数百万，将绝大多数中小投资者拒之门外。买卖一次需要数月甚至更久，交易流程繁琐复杂。而这一切，正是房地产代币化能够解决的问题。

将“类固收 看涨期权”代币化

想象一下，我们可以将一套位于沙特利雅得、具备10%租金回报率和巨大增值潜力的公寓，通过区块链技术打包成数字代币。这个金融产品可以被精巧地设计为两层：

• 类固收: 代表稳定的租金收益权。持有者可以像持有债券一样，定期收到智能合约自动派发的租金“利息”。

• 看涨期权: 代表未来资产增值部分的所有权。持有者可以分享房价上涨带来的资本利得。

技术带来的革命

这种模式将带来颠覆性的优势：

• 碎片化所有权： 一套价值数百万的房产可以被拆分为数万份代币，投资门槛可以降至1美元，让任何人都能参与。

• 极致的流动性： 这些代币可以在链上或者数字资产交易所进行7x24小时的交易，实现近乎即时的买卖和结算。

• 绝对的透明度： 租金收入、交易历史等所有信息都记录在区块链上，公开透明、不可篡改。

构建全球化的房地产资本市场

投资全球房地产将不再需要复杂的跨境手续和庞大的资金。投资者可以像买卖股票一样，在手机上便捷地构建一个包含香港公寓租金收益、沙特房产增值潜力和纽约商业地产股份的全球化投资组合。他们可以根据自己的风险偏好，自由配置“类固收”和“看涨期权”的比例。